La réponse de Sylvain Elkouby, fondateur Syndic Experts:
Le règlement de copropriété est un acte conventionnel, écrit et obligatoire régissant les règles de la copropriété et dictant ainsi les droits et obligations de chacun des copropriétaires et locataires. Un exemplaire est remis par le notaire lors de l’achat par tout nouveau copropriétaire, il est également possible d’en faire la demande au syndic ou auprès de la conservation des hypothèques. Le bailleur a quant à lui l’obligation de remettre à son locataire, à minima, une copie de l’extrait du règlement concernant les règles de jouissance de l’immeuble. Si le règlement de copropriété doit être respecté par les propriétaires et locataires, il peut néanmoins faire l’objet de contestations s’il comprend des clauses illicites, contraires à la loi.
Quel est le contenu du règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété. Il appartient en principe au syndic de veiller à le faire respecter.
Le règlement de copropriété comprend notamment;
- les règles et conditions d’occupation et de jouissance des parties privatives et communes ;
- l’état descriptif de division identifiant les lots et leurs informations relatives ;
- les charges communes et leur répartition entre copropriétaires ;
- la quote-part des charges afférent à chaque lot ;
- les modalités de calcul des tantièmes de charges.
Le « règlement » constitue un texte fondamental pour la définition et les modes de fonctionnement d’une copropriété. Le règlement définit plus particulièrement :
- La répartition dans l’espace de l’immeuble des parties communes et des parties privatives répertoriées, à chaque lot sont attachés des milliers ou tantièmes ;
- La nature des usages ou destination qui sont les utilisations que peuvent faire les copropriétaires de leurs lots : résidence et/ou activités professionnelles si la destination de l’immeuble est caractérisée par un « usage mixte »
- Les droits et obligations qui concernent les copropriétaires, le règlement peut ainsi comporter des interdictions spécifiques.
Comment le contester ?
Le règlement de copropriété peut faire l'objet de contestations toutes les fois où il apparaît des clauses contraires à l'ordre public ou imposant des restrictions au droit de propriété non justifiées. Dans ce cas, le copropriétaire qui souhaite contester le règlement de copropriété dispose de deux options. Dans un premier temps il peut demander à ce que la question de la suppression ou modification de la partie contestée du règlement intérieur soit portée à l’ordre du jour d’une assemblée générale et fasse ainsi l’objet d’un vote. Si l’assemblée générale accepte de procéder à cette modification, il n’y a pas lieu de porter l’affaire devant les tribunaux.
Si toutefois la majorité des copropriétaires résiste à la modification ou suppression de la clause litigieuse, le copropriétaire pourra porter l’action en justice et devra pour ce faire impérativement faire appel à un avocat, seul compétent en la matière. C’est le copropriétaire à l’origine de l’action en justice qui devra en supporter les frais. Tout copropriétaire a en effet la possibilité d'introduire une action devant le Tribunal de grande instance du lieu de la situation de l'immeuble en vue de demander l'annulation de ces clauses.
Quelles sont les clauses pouvant faire l’objet d’une contestation ?
Les clauses pouvant faire l’objet d’une contestation sont notamment celles qui sont contraires à l’ordre public ou aux bonnes mœurs, celles qui imposent des restrictions injustifiées au droit de propriété ou encore celles qui sont non conformes aux normes régissant la copropriété.
Quelques exemples de clauses contestables :
A titre d’exemple, évoquons une clause qui interdirait de posséder un animal de compagnie, de vivre avec des enfants dans l’immeuble, celle qui interdirait de vendre son lot à une personne pour des raisons discriminatoires telles que l’origine ou la nationalité du bailleur, celle qui ferait du copropriétaire le plus âgé le président de séance de l’assemblée générale, celle qui permettrait à tout copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée ou au contraire en la demandant uniquement au syndic ou au conseil syndical. Sont aussi concernées les clauses relatives à la répartition des charges : celles qui exonérerait une copropriété du paiement des charges de manière générale, celle qui en ferait supporter de manière injustifiée un pourcentage plus important, celle qui feraient participer les lots du rez-de-chaussée aux charges d’ascenseur ou encore celle qui prévoirait que toutes les charges seraient réparties aux tantièmes y compris celles afférentes aux éléments d’équipement commun. Enfin il est interdit de restreindre les droits des copropriétaires au-delà de ce qui serait justifié par le respect de la destination de l’immeuble, soit par exemple une clause interdisant de louer.
A l’inverse, ont été jugées licites les clauses qui interdiraient de fractionner son lot pour éviter l’augmentation du nombre d’occupants, celles qui interdiraient de vendre les chambres de service à des personnes extérieures à l’immeuble, d’étendre du linge aux fenêtres, de laisser des vélos dans la cour si un local est prévu spécialement pour ça, …
Comment modifier le règlement de copropriété ?
Dans le meilleur des cas si l’Assemblée générale a accepté de modifier ou supprimer la clause litigieuse du règlement de copropriété, cette modification pourra être opérée par une décision préalable en assemblée générale sous des conditions de majorité qui dépendent de la nature de la modification. Dès lors que le changement concerne la destination des parties privatives ou les modalités de leur jouissance, ou bien un changement d’usage des lieux entrainant une modification de la répartition de certaines charges, l’unanimité est requise. En revanche, si le changement concerne la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes, la décision doit être votée à la majorité de tous les copropriétaires du syndicat de copropriété représentant au moins les 2/3 des tantièmes.
Est-il possible de contourner ou de ne pas respecter une clause considérée comme illicite ?
Une clause même illicite reste applicable tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision de justice ou modifiée ou supprimée par une décision prise en assemblée générale. La clause illicite est néanmoins différente de la clause obsolète qui était initialement conforme aux prescriptions légales mais dont le contenu a été ultérieurement modifié par l’entrée en vigueur d’une nouvelle législation. Dans ce cas une clause obsolète cesse de s’appliquer automatiquement dès l’entrée en vigueur d’une disposition législative ou règlementaire nouvelle (par exemple avant 2004, il était possible d’inscrire une nouvelle question à l’ordre du jour, hors cette possibilité à été supprimée par une nouvelle règlementation et bien que certains règlements de copropriété le permettent toujours, il n’est pas possible de l’invoquer).
Si vous souhaitez en savoir plus sur les litiges en tous genre en copropriété; vous pouvez consulter les interviews de Sylvain Elkouby