Le syndic, élu en assemblée générale et mandaté par les copropriétaires assure la gestion de l’immeuble et veille à son entretien.
La loi du 10 juillet 1965 impose à toute copropriété la nomination d’un syndic en assemblée générale de copropriétaires à la majorité absolue des voix.
Cette obligation légale concerne donc également les petites copropriétés.
Néanmoins certaines copropriétés pour des raisons diverses ne sont pas dotées de syndic, dans ce cas comment gérer une copropriété sans syndic ?
Comment réaliser des travaux sans syndic ?
Quels sont les avantages et inconvénient d’une copropriété sans syndic professionnel ?
Une copropriété sans syndic est-ce possible ?
Si dans la pratique certaines copropriétés ne comportent aucun syndic, la loi est pourtant parfaitement claire sur le sujet, un syndic est en toute hypothèse obligatoire dans chaque copropriété, sa défaillance pourrait s’avérer préjudiciable.
Le syndic assurant en effet notamment la gestion administrative et comptable, la mise en œuvre des travaux nécessaires au bon entretien de l’immeuble et la convocation et la tenue des assemblée générale, son existence est rendue obligatoire par la loi.
Néanmoins et de fait, une copropriété peut se retrouver sans syndic, la loi prévoit alors des actions permettant de régulariser cette situation.
Enfin, les copropriétaires de petits lots peuvent davantage s’impliquer dans la gestion de la copropriété en optant pour un syndic non professionnel.
Les hypothèses sont nombreuses, il peut s’agir d’un défaut d’accord au moment de la nomination en assemblée générale, d’un empêchement en cas de décès, maladie ou accident grave entraînant une incapacité de gestion, défaillance, démission ou révocation du syndic, nullité du mandat ou encore un non-renouvellement du syndic qui ne serait pas suivi d’une convocation de l’assemblée générale pour procéder à une nouvelle nomination. Dans ce cas, s’exposent à un certain nombre de risques puisque toute action de leur part peut entraîner leur responsabilité personnelle à l’égard des autres copropriétaires, ils ne pourront jamais se couvrir en se retournant vers le syndic.
En cas d’absence de syndic, la loi du 17 mars 1967 prévoyait la possibilité pour tout intéressé de saisir le Tribunal de grande instance pour désigner un administrateur provisoire. La loi Macron du 6 août 2015 est venue compléter cette loi en permettant à tout copropriétaire de convoquer directement une assemblée générale aux fins de désignation d’un syndic.
Une alternative au syndic professionnel existe, tout syndic de copropriété n’est pas nécessairement constitué de professionnels rémunérés, les copropriétaires peuvent opter pour un syndic bénévole ou un syndic coopératif. La décision de création d’un syndic bénévole résulte d’un vote en assemblée générale. Le syndic bénévole comprend un ou plusieurs copropriétaires détenteurs d’au moins un lot ou fraction de lots de l’immeuble. Le syndic bénévole choisi en assemblée générale assure les mêmes missions qu’un syndic professionnel. Cette option présente des avantages financiers et permet aux copropriétaires d’être au plus proche de la gestion de leur immeuble. La loi permet ainsi aux copropriétaires de choisir leur syndic en leur sein, il est alors dit bénévole et contrairement à ce que son appellation laisse entendre il peut être rémunéré.
Le syndic coopératif présente également une autre alternative, le choix d’opter pour un syndic coopératif résulte d’une décision prise obligatoirement en assemblée générale à la majorité absolue. Les copropriétaires désignent les membres du conseil syndical qui choisissent parmi eux un « président-syndic ». Le syndic coopératif n’est pas rémunéré et le président-syndic dispose des mêmes pouvoirs et obligations qu’un syndic professionnel.
Il est donc possible pour une copropriété de ne pas avoir de syndic professionnel néanmoins même bénévole ou coopératif, un syndic doit être constitué pour être dans la légalité et protéger les copropriétaires.
Comment réaliser des travaux sans syndic professionnel ou sans aucun syndic ?
Selon que les copropriétaires disposent d’un syndic professionnel, non professionnel ou pas de syndic, les travaux ne seront pas pensés ni engagés de la même manière. Copropriété verticale ou horizontale, en principe tout projet de travaux touchant à une partie commune suppose l’accord des copropriétaires. Le processus de consultation varie néanmoins en fonction du mode de gestion de la copropriété et de l’importance ou de la nature des travaux.
La gestion des travaux au sein d’une copropriété qui ne dispose pas de syndic professionnel sera déléguée au syndic bénévole ou coopératif. Dans ce cas, c’est donc indirectement un ou plusieurs copropriétaires qui assurent la gestion des travaux. La prise de décision pour tous chantiers urgents ou touchants à l’entretien courant dont le budget serait financé par le budget prévisionnel ou fonds de travaux relève de la compétence du syndic même non professionnel, il n’est pas obligatoire dans cette situation d’organiser un vote en assemblée générale.
Même sans syndic, tout projet de travaux devra être soumis à l’approbation des copropriétaires en assemblée générale. En l’absence de syndic, les copropriétaires devront s’entendre sur la personne en charge des formalités et actions relatives à la réalisation des travaux. Un mandat peut être donné en assemblée générale mais il faut être vigilant à sa rédaction afin que chacune des actions entrent bien dans le champ de ce mandat pour que la responsabilité personnelle du copropriétaire ne puisse pas être engagée. Cette personne détient alors le même rôle que le syndic bénévole et se charge de toute la gestion comptable et administrative des travaux. Cela implique par conséquent notamment et si besoin, de faire les demandes d’autorisation en mairie et de respecter les délais légaux.
En toute hypothèse, s’il existe un conseil syndical, il devra impérativement être consulté si les travaux dépassent la somme prévue en assemblée générale. La copropriété sans syndic peut donc tout à fait opérer des travaux mais doit bien respecter les modalités de prise de décision en assemblée générale et bien encadrer le mandat du ou des copropriétaires a qui il est confié la gestion des travaux. Cette gestion de travaux requiert des connaissances et compétences dans divers domaines et représente en terme de temps et d’énergie un investissement important.
En principe, un vote en assemblée générale des copropriétaires est requis pour autoriser les travaux et aucune clause du règlement ne peut ni contrevenir à ce principe ni autoriser par avance l’exécution de certains travaux. En aucun cas le syndic professionnel ou non professionnel ou le conseil syndical ne peuvent se substituer à l’assemblée générale pour autoriser des travaux. Avec ou sans syndic, le projet de travaux doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Si le projet de travaux est refusé en assemblée générale, un copropriétaire peut saisir le juge du Tribunal de grande instance qui vérifiera si le refus de l’assemblée est légitime et justifié.
Par ailleurs, tous les travaux au sein des parties privatives peuvent être entrepris sans qu’une autorisation des autres copropriétaires ne soit requise si et seulement si le projet est conforme à la destination de l’immeuble et qu’il n’affecte pas les parties communes. L’autre hypothèse est celle de la réalisation de travaux dans l’urgence sans lesquels la copropriété s’exposerait à un risque de dégradation. Le projet devra toutefois être par la suite entériné en assemblée générale. En outre, le fonds de travaux mis en place par la loi ALUR peut servir à financer des travaux prescrits par les lois et règlements sans être soumis à l’assemblée générale.
Pour en savoir plus sur les copropriétés sans syndic, consultez les interviews de Sylvain Elkouby, fondateur de Syndic Experts sur:
- Interview de Sylvain Elkouby sur les copropriétés sans syndic
- Interview de Sylvain Elkouby sur lavieimmo.com
Pour plus d'informations sur la copropriété vous pouvez consulter le site Syndicexperts.com