La notion de copropriété est souvent assimilée à un immeuble de plusieurs étages, néanmoins l’article 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». Le terme immeuble au sens de la loi du 10 juillet 1965 s’entend comme un bien qui ne peut être déplacé et s’oppose donc aux biens meubles. En ce sens, la copropriété est donc parfaitement susceptible de s’appliquer aux maisons.
La copropriété horizontale est spécialement conçue pour régir un ensemble de maisons individuelles, appelée aussi « copropriété pavillonnaire », à ne pas confondre avec le lotissement. Si la plupart des copropriétés sont en effet établies au sein d’immeubles à étages, copropriété verticale, il existe aussi des formes de copropriété horizontales définies comme la copropriété sur un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain commun, divisé en zones de jouissance.
Ce type de copropriété a connu un certain essor dans les années 70 et 80 afin notamment, de contourner les règles de lotissement et indivisions foncières. Dans une copropriété horizontale, le terrain est divisé en lots, chacun est titulaire d’une partie privative correspondant au pavillon et d’une quote part des parties communes telles que la portion de terrain sur laquelle est construite la maison et les bâtiments et équipements communs (voirie, parking, piscine, tennis, …) selon la valeur du lot.
Le propriétaire qui dispose d’une maison bâtie sur un terrain même clôturé est donc le propriétaire exclusif de sa maison mais pas seul propriétaire du terrain qui est un bien commun même si le propriétaire a pu clôturer le terrain. La parcelle est en effet est une partie commune mais à usage exclusif du propriétaire et ce même s’il est découpé en plusieurs parcelles cadastrales. Cela implique que le propriétaire ne peut pas opérer les travaux qu’il souhaite sur le terrain commun dont il a l’usage sans en avoir obtenu l’accord préalable des autres copropriétaires en assemblée générale.
Avant d’acheter en copropriété horizontale, il faut bien comprendre les règles de fonctionnement, de gestion et de sortie. Ce type de copropriété peut être soit crée dès le début par un promoteur immobilier par exemple ou bien, même si cela est très rare en pratique, transformé par des propriétaires de parcelles privées.
Gestion de la copropriété horizontale :
La copropriété est soumise au même régime juridique que la copropriété verticale régie par la loi du 10 juillet 1965.La copropriété horizontale est tenue de choisir un syndic, d’élire un conseil syndical, de tenir au moins une assemblée générale annuelle et de disposer d’un règlement de copropriété. Elle est en outre soumise à l’obligation d’immatriculation sur un registre d’immatriculation des copropriétés. Les copropriétés ont en effet l'obligation de procéder à leur immatriculation au sein d'un registre national des copropriétés qui a vocation à faciliter la connaissance de l'état des copropriétés sur le territoire national et prévenir la survenance de dysfonctionnements.
La différence entre copropriété horizontale et lotissement
On a parfois tendance à confondre copropriété horizontale et lotissement, or ces deux régimes sont différents sur le plan juridique et en termes de gestion.
Création d’une copropriété horizontale :
La copropriété horizontale est en principe crée par les promoteurs immobiliers, l’idée était souvent de pouvoir échapper à certaines règles contraignantes du lotissement et disposer ainsi de plus de liberté dans le projet de construction eu égard aux règles d’urbanisme. Les premiers acheteurs ou investisseurs disposent donc d’un bien immobilier en copropriété horizontale même si les terrains sont visuellement séparés et clôturés, ils ne sont propriétaires exclusifs que de leur maison.
La mise en place d’une copropriété horizontale par des propriétaires qui souhaiteraient transformer chacun leur propriété individuelle en une copropriété horizontale est assez rare en pratique et même très souvent déconseillée par les notaires. La question de la création d’une copropriété horizontale pour une piscine, un terrain de tennis ou un complexe sportif a parfois été soulevée, pour autant il est conseillé par les notaires de créer un terrain en indivision plutôt qu’une copropriété horizontale. En effet, transformer des terrains en copropriété horizontale impliquerait de ne plus disposer de son terrain librement, de tenir des assemblées générales, d’immatriculer la copropriété et souvent d’avoir plus de difficulté à la revente. Il est par conséquent conseillé d’opérer un découpage en indivision et de re-numéroter cet ensemble pour former une nouvelle parcelle puis de partager les charges selon le régime juridique de l’indivision. Il n’est donc en pratique pas avantageux de créer ou transformer soi même un ensemble de propriété en copropriété horizontale.
Sortir d’une copropriété horizontale
Il est tout à fait possible, sous certaines conditions, de sortir d’une copropriété horizontale. Le retrait d’un lot de copropriété ou scission, est encadré par les dispositions de l’article 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et si sortir d’une copropriété horizontale est tout à fait possible, la scission peut néanmoins être difficile et coûteuse. Cette opération consiste à extraire le lot du propriétaire de la copropriété initiale afin de constituer deux unités foncières distinctes (la copropriété sans le lot retiré et la propriété détachée).
La première condition est posée par la loi « Urbanisme et Habitat » du 2 Juillet 2003 qui dispose que le détachement ne peut être opéré qu’après écoulement d’un délai de dix ans après utilisation des droits de construction de la résidence.
Quant aux conditions matérielles, il faut que la copropriété comporte plusieurs bâtiments qui soient matériellement indépendants (constructions ou terrains nus) ce qui est donc en principe le cas pour une maison individuelle. Il faut également que la propriété au sol soit divisible, ce qui n’est pas le cas pour une personne qui n’est pas propriétaire du terrain mais qui en a seulement un droit d’usage. En principe la copropriété horizontale implique que le propriétaire de la maison individuelle soit en communauté propriétaire du terrain, par conséquent cette condition devrait être aisément remplie.
La demande de sortie doit ensuite être présentée au syndic afin que le retrait soit soumis à approbation de l’Assemblée générale. Il est nécessaire de communiquer à l’assemblée générale, la préparation d’un dossier technique et juridique après avoir eu recours à un géomètre expert et à un notaire. Il faut ensuite, une fois la sortie présentée à l’ordre du jour, obtenir une décision unanime de l’ensemble des copropriétaires en assemblée générale qui doit statuer sur deux points : le retrait du lot et les conditions de retrait. Le premier vote se fait à la majorité absolue ou majorité de l’article 25 (loi du 10 juillet 1965) et le second, si et seulement la résolution précédente à été approuvée, sur les conditions matérielles, juridiques et financières du retrait se fait à la majorité simple de l’article 24 de la même loi. En cas de refus, le copropriétaire peut essayer d’obtenir une autorisation près du Tribunal de grande instance en agissant sous un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’Assemblée générale à l’origine du refus. En outre, si le départ d’un copropriétaire engendre une hausse des charges, l’ensemble des copropriétaires est en mesure de demander une contrepartie financière.
Enfin la sortie peut également être opérée par sortie complète avec décision unanime de l'ensemble des propriétaires lorsque la copropriété n'a plus lieu d'être. Cette décision de mettre fin à la copropriété doit être prise en assemblée générale.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les lois en copropriété, vous pouvez consulter les interviews de Sylvain Elkouby; fondateur de Syndic Experts: